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      物業管理服務收費管理辦法有利于推動整個體系建設

      文章出處:責任編輯:人氣:-發表時間:2018-06-25 10:47【

          《山東省物業管理服務收費管理辦法》,從7月1日起開始實施,對物業收費標準進行規范,電梯里的廣告位、公共車位收益歸全體業主,而且這部分收益應當按季度公示,物業違規使用這部分收入將面臨最高10萬元的罰款處罰。此次頒布的物業收費管理新辦法內容有何亮點?

        北京安理律師事務所律師包華認為,物業管理的問題應該在全國人大的立法中,從產權角度明確,在此基礎上,再探討如何收費以及收益歸屬問題。然而,在全國人大立法時,包括各地方人大立法時,一些內容無法囊括在所有法條里。換言之,根據法條,在試用過程中需要更多建議意見指引。而現在地方政府以政府地方規章的方式,將指引寫進條款,能夠給從業者、機構、業主提供更多建議,并且很多從法律角度難以理解的內容以此種形式表述出來,也是普法的過程。因此,一方面地方規章將上位法內容普世化,另一方面在此引導下通過執行收集相關情況,為上位法的修訂提供相應素材。地方規章的出臺推動整個體系建設。

        該管理辦法提到電梯里的廣告位、公共車位收益歸全體業主,而且這部分的收益應當按季度公示,物業違規使用這部分收入會面臨最高10萬元的罰款處罰。這在北京是否有公示?在山東如何實行?又該如何看待此項條款?

        包華表示,北京市從2011年開始,每年的第一季度末要求公示上一年的物業費收支和公共經營收益收支,即小區里物業公司每年至少公布一次,至今已經實行7、8年。關于收益,有一些地方把收益直接理解為收入,認為廣告費收入5萬元,這就是收益;而有一些地方把收益和收入區分開,中間可能需要扣除管理成本,比如廣告位設置、日常維護、能源消耗、稅金等成本,扣除這些才是收益。兩種說法在業主層面都有,但是目前司法機構認定收益的時候需要扣成本,因此關注收益時應適當考慮成本。

        但是,有時業主委員會的成立較難,現實困境難以解決。另外,該物業收費管理辦法還強調費用不能說漲就漲,服務成本向業主公開,并且經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意,才可漲價。這在實施或者操作層面,會遇到哪些問題?

        包華介紹,2007年《物權法》明文規定,物業管理費用屬于在管理過程中非常重要的內容,是由全體業主共同決定的事項,由超過人數和面積一半以上的業主進行決定。該辦法僅是重申《物權法》內容。首先,費用當然不能說漲就漲,雙方要協商一致才能漲費用。第二,多年不漲費用也有問題,之前就有數據顯示全國范圍之內物業行業整體虧損、全行業虧損。一方面要保證消費者權益、保證業主權益,費用不能說漲就漲。另一方面,當業主沒能及時行使權利或怠于行使權利如何能保障其利益最終實現,而物業公司如何能夠在基本履行管理人職責的情況下,保證自身的權利。任何一個企業都需要先保證自己的客觀存在和經營利益,才能保證其服務對象權益的滿足。

        兩方面都要考慮各自利益如何平衡,這也是一個博弈的過程。雙方在協商過程中,經常會有一些不愉快的情形,如何讓協商比較順暢?

        包華認為,首先雙方協商的基礎是知情,在法律上有一個專門的案由叫業主知情權,意思是凡是涉及到業主權益的重大事項,業主都有知情權利。雙方必須形成一個共同認知的事實基礎,才能協商。另外,協商要有一定的依據,若存在爭議,是否能通過第三方評價機制解決雙方的不同認知。現在的確有一些專業機構幫助雙方進行磋商。物業管理是一對多的服務,涉及到群體、涉及到社區治理,不僅是財產管理的內容,更多的是社區治理的內容,需要有專業機構介入,需要從宏觀上把握。

        北京中聞律師事務所律師李斌表示,評估肯定會涉及一部分費用和成本。在相同地段不同小區,如果物業公司的資質、規模、提供的服務內容和服務品質檔次都基本相近,可以考慮設定一個統一的定價標準,簽訂合同。若在一個合同有效期之內沒有經過對方同意,任何一方不能單方面改變服務內容,比如合同簽了十年,費用沒有遞增機制的約定,就不能漲價。對于業主而言,要求享受高品質的服務,也要支付相應對價。但是這個對價不能完全由物業公司敲定。因為物業公司相對強勢,業主相對松散,又缺乏一個強有力的業委會和業主大會來保障權益。所以應該對物業公司給予更多限制,更有利于業主利益的維護。


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